鏈家降中介費(fèi),有買房者哭暈了
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發(fā)布 : 09-29
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鏈家的中介費(fèi)終于下調(diào)了。9月26日,多家媒體報(bào)道稱,鏈家中介費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn),從目前房屋成交總價(jià)的2.7%,統(tǒng)一下調(diào)至2%。與此同時(shí),收費(fèi)模式從購(gòu)房一方單邊支付中介費(fèi),改為買賣雙方共同承擔(dān)1%。對(duì)此,「市界」向北京鏈家求證,相關(guān)人士回應(yīng)稱“屬實(shí)”。一石激起千層浪。按照2.7%的費(fèi)率交了中介費(fèi)的買房客,已經(jīng)“哭暈”在社交平臺(tái):“就想知道之前簽了合同,還沒網(wǎng)簽的人會(huì)退錢嗎?”“上周五剛交了中介費(fèi)”、“昨晚11點(diǎn)簽合同的冤大頭”、“要是遲幾天,就能少花10幾萬元吶”……01、鏈家為什么調(diào)低中介費(fèi)?在北京市場(chǎng),鏈家有多強(qiáng)?在過去很多年里,憑借龐大的門店、房源以及經(jīng)紀(jì)人數(shù)量,以及高質(zhì)量的服務(wù),鏈家在北京市城六區(qū)二手房服務(wù)市場(chǎng)中,做到了市占率第一。與行業(yè)地位相伴的,是鏈家堅(jiān)挺的中介費(fèi)。中介費(fèi)包括居間代理費(fèi)、代辦服務(wù)費(fèi)(名為交易保障服務(wù)費(fèi)),在北京全部由買家一方支付。有媒體在2021年摸底了北京7家市場(chǎng)占有率較高的中介機(jī)構(gòu),其中鏈家、我愛我家、麥田、中原收費(fèi)報(bào)價(jià),均為成交價(jià)的2.7%,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)為2.5%,中天置地最少,中介費(fèi)率在1.5%-2%之間浮動(dòng)。不過,在實(shí)際成交過程中,各家中介機(jī)構(gòu)都會(huì)有不同程度的“折扣”。比如我愛我家在北京執(zhí)行的現(xiàn)行二手房交易費(fèi)率,雖然規(guī)定為2.7%,但對(duì)老客戶成交、連環(huán)單、房屋總價(jià)1200萬元以上等,“會(huì)有相應(yīng)的組合優(yōu)惠?!辨溂业牧Χ茸畹?,普通客戶很難談到折扣。但如今,鏈家終于下調(diào)了中介費(fèi)。究其原因,北京鏈家解釋稱,這是為響應(yīng)并貫徹落實(shí)政策的號(hào)召。就在今年4月份,住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總部,聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》,意見要求:合理降低二手房交易成本,結(jié)合當(dāng)前供求關(guān)系,對(duì)現(xiàn)行二手房交易服務(wù)費(fèi)的收取方式和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池表示:“從總量視角看,我國(guó)住房供給與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng),整體上實(shí)現(xiàn)了供需平衡,政府出臺(tái)了降稅、降息等措施,降低交易成本和購(gòu)房成本,支持剛性和改善性購(gòu)房需求?!眲澲攸c(diǎn)的是“降低交易成本和購(gòu)房成本”這句話。這其中的邏輯在于,我國(guó)采用的是雙代理模式,即中介一方面替賣方爭(zhēng)取最高的成交價(jià),也替買家爭(zhēng)取最低的支出成本。然而,從上世紀(jì)九十年代末取消福利分房開啟商品房時(shí)代以來,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕大多數(shù)時(shí)間都處于房?jī)r(jià)上漲通道,在上漲階段,二手房處于“賣方市場(chǎng)”,缺失議價(jià)話語權(quán)的買方,往往處于劣勢(shì)地位。從目前來看,盡管我國(guó)多數(shù)城市,都是買賣雙方共同承擔(dān)中介費(fèi),但也有買家單方承擔(dān)中介費(fèi)的城市,比如北京。“北京長(zhǎng)期以來由買家單方承擔(dān)傭金,這加重了購(gòu)房人負(fù)擔(dān)?!壁w秀池告訴「市界」,這種收費(fèi)方式急需調(diào)整。不過,在外界看來,北京二手房源掛牌量居高不下,也成為鏈家調(diào)低中介費(fèi)的大背景之一。北京實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,已經(jīng)有一段時(shí)間了。雖然這個(gè)政策刺激了不少剛需和改善型需求入場(chǎng),但根據(jù)財(cái)新獲取的最新數(shù)據(jù)顯示,北京二手房掛牌總量,已經(jīng)達(dá)到了16.47萬套。有不少現(xiàn)階段掛牌上市的,位于遠(yuǎn)郊區(qū),“這種房子交易量一般?!币幻本┓慨a(chǎn)中介告訴「市界」。有人算了一筆賬,如果以2.7%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算,一套500萬元的房子,中介費(fèi)用為13.5萬元,如果是首貸買新房,這13.5萬的中介費(fèi),能撬動(dòng)約將近30萬元的杠桿,基本可以多出一個(gè)書房的面積。這也使得很多買房人,放棄二手房轉(zhuǎn)向新房。但另一方面,新房市場(chǎng)由于大部分房企都爆雷了,出現(xiàn)很多爛尾樓現(xiàn)象,也讓購(gòu)房者談新色變?!耙话闳硕紩?huì)首選央企國(guó)企開發(fā)的樓盤,一聽說是民企的尤其是已經(jīng)爆雷的民企,都是繞而遠(yuǎn)之?!币晃坏禺a(chǎn)從業(yè)者表示。在北京這種存量房占比越來越高的一線城市,二手房是購(gòu)房市場(chǎng)的大頭。在市場(chǎng)行情好的時(shí)候,買賣雙方甚至于,還會(huì)商定由買房承擔(dān)賣房的一部分稅費(fèi),“但隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,以及房地產(chǎn)市場(chǎng)交易轉(zhuǎn)淡,中介機(jī)構(gòu)下調(diào)中介費(fèi),也成為搶占市場(chǎng)份額的手段之一?!盜PG 中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴「市界」。如果將視角放得更大的話,鏈家做此調(diào)整或許還另有深意。眾所周知,鏈家是貝殼找房旗下的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌,也是貝殼找房的重要經(jīng)濟(jì)來源之一。貝殼財(cái)報(bào)顯示,今年二季度,營(yíng)收195億元同比增長(zhǎng)41.4%,凈利潤(rùn)13億元。其預(yù)計(jì),2023年第三季度凈收入總額將介于155億元(21億美元)至160億元(22億美元),與2022年同期相比下降約9.1%至11.9%。貝殼找房在財(cái)報(bào)提到,該預(yù)測(cè)考慮到近期房地產(chǎn)相關(guān)政策和措施的潛在影響,這些情況仍存在不確定性,可能繼續(xù)對(duì)貝殼公司的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生影響。02、壓力給到其他中介機(jī)構(gòu)了“中介費(fèi)從2.7%下降至2%,相當(dāng)于我們的收入,一下子降了25.9%。”鏈家房產(chǎn)中介郭燃告訴「市界」,鏈家是分段提傭的?!敖?jīng)紀(jì)人的提傭,在之前就降低了,這一次中介費(fèi)下調(diào),不知道提傭會(huì)不會(huì)有變化?!钡硪环矫妫绻薪橘M(fèi)降低后成交量上漲,房產(chǎn)中介的客單量上去,在以量換價(jià)的情況下,中介的收入未必會(huì)下降,這一切要看中介費(fèi)降低對(duì)后續(xù)市場(chǎng)和成交量的影響而定。郭燃并沒有說提傭的金額以及方式,「市界」從貝殼找房北京總部發(fā)布的招聘信息處看到,如果一名經(jīng)紀(jì)人的責(zé)任底薪是6000-10000元,那么他提傭的比例為30%到70%不等。對(duì)于“經(jīng)紀(jì)人提傭后續(xù)是否有變化”這一問題,鏈家方面回復(fù)「市界」稱,目前沒有消息可以對(duì)外發(fā)布和說明。鏈家這一新政策,已經(jīng)被一些掛牌業(yè)主所認(rèn)可。其實(shí)早在今年7月,鏈家北京北苑大區(qū),就開始試行雙邊收取中介費(fèi)。當(dāng)時(shí),在雙邊收傭政策試行后,買賣雙方共同承擔(dān)合計(jì)2.7%的中介費(fèi)。據(jù)公開信息顯示,“雙傭模式”試行后,北苑大區(qū)的掛牌業(yè)主,接受雙邊收傭的比例,從最初的20%-30%,提升到90%?!氨本┑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)保持長(zhǎng)期穩(wěn)定,房源掛牌量增加,賣方為了盡快售出,也愿意承擔(dān)相應(yīng)的交易成本。”趙秀池告訴「市界」,“賣方自己支付了1%的傭金,也可以理直氣壯地要求經(jīng)紀(jì)人,提供更快的交易速度和更高的服務(wù)質(zhì)量?!庇袠I(yè)主為了賣掉房子,愿意承擔(dān)一半中介費(fèi),但也有業(yè)主很抗拒這一新政。一名業(yè)主在社交平臺(tái)上抱怨道,“反正我作為賣家,要是讓我掏稅,我就不講價(jià)了,再繼續(xù),就耗著了,反正不急用錢?!倍鴮?duì)一些觀望狀態(tài)下的買房人來說,中介費(fèi)從2.7%降到了2%,實(shí)實(shí)在在降低了購(gòu)房的負(fù)擔(dān)。這些人提前釋放了需求。至于鏈家,“調(diào)低中介費(fèi),可提高公司的競(jìng)爭(zhēng)力,吸引更多的消費(fèi)者選擇鏈家?!卑匚南哺嬖V「市界」。除了對(duì)買家、賣家,以及對(duì)鏈家有影響外,這個(gè)事件對(duì)其他房產(chǎn)中介,會(huì)產(chǎn)生哪些影響?眾所周知,中小型中介公司,原先靠低費(fèi)率,在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中,分得一杯羹。比如中天置地,即便這家公司的口碑備受爭(zhēng)議,但其還是以低中介費(fèi)吸引了不少顧客。中天置地的中介費(fèi)率,在1.5%-2%之間浮動(dòng),“如果努力一下,中天置地可以砍到五折?!备刑熘玫胤慨a(chǎn)中介打過交道的一名買房客告訴「市界」。在北京鏈家宣布降低中介費(fèi)后,其他房產(chǎn)中介品牌目前都沒有特別的表態(tài)。中原地產(chǎn)回復(fù)「市界」稱,如有需要對(duì)外界發(fā)布的信息,會(huì)第一時(shí)間通過官方渠道發(fā)布。截至發(fā)稿日,我愛我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)并未回復(fù)。對(duì)于“其他房產(chǎn)中介是否會(huì)跟進(jìn)”這一問題,柏文喜認(rèn)為,“這取決于不同公司的決策和市場(chǎng)情況。一些小型的房產(chǎn)中介可能會(huì)跟隨鏈家的步伐,但大型的房產(chǎn)中介,可能會(huì)考慮更多的因素,例如公司的品牌形象、利潤(rùn)率等?!蹦敲?,在北京真正成為第一個(gè)吃“螃蟹”的城市時(shí),其他城市的中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)率又是如何?2014年以前,房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)由政府統(tǒng)一制定指導(dǎo)價(jià),房屋買賣中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在0.5%-2.5%之間。2014年以后,各地二手房中介費(fèi)收取沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。上海易居房地產(chǎn)研究院曾發(fā)布的中介費(fèi)下調(diào)政策研究報(bào)告顯示,全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市,二手房中介費(fèi)率平均值為2.2%。相對(duì)較高的城市包括成都、西安和北京,中介費(fèi)率分別為2.8%、2.8%和2.7%。中介費(fèi)相對(duì)較低的城市主要包括石家莊、東莞和太原,中介費(fèi)率分別為1.5%、1.8%和1.9%?!翱傮w而言,城市規(guī)模大、二手房市場(chǎng)活躍的城市中介費(fèi)相對(duì)較高。而在城市規(guī)模小、二手房市場(chǎng)不太活躍且購(gòu)買力相對(duì)不足的城市,中介費(fèi)則相對(duì)較低?!币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。也就是在這樣的大背景下,有城市早在北京之前,就欲改變傳統(tǒng)房產(chǎn)中介收費(fèi)規(guī)則。今年5月30日,福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì),打響了中介收費(fèi)調(diào)整“第一槍”,發(fā)文調(diào)整由買方全額支付交易傭金,轉(zhuǎn)為由買、賣雙方等比等額分擔(dān)傭金,單方收傭比例定為房屋成交價(jià)的1.5%。不過,6月2日凌晨,福州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì),發(fā)出一則通知撤銷了該政策,并稱主要是因?yàn)閷?duì)住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局等部門關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見政策“把握不準(zhǔn)、領(lǐng)會(huì)不透,悖離上級(jí)精神,給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)造成較大負(fù)面影響”。03、賣方的中介費(fèi)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買方嗎?鏈家下調(diào)中介費(fèi)這一政策出臺(tái)后,多名鏈家經(jīng)紀(jì)人告訴「市界」,并不清楚具體細(xì)則,以及后續(xù)配套的政策。不過,從公開信息來看,北京鏈家表示,后續(xù)各門店服務(wù)內(nèi)容不減項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量不降低,公司將于三周內(nèi)在所有門店公示新的收費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn),供市民監(jiān)督。事情到了這里,一個(gè)問題呼之欲出:由賣方支付的中介費(fèi),是否會(huì)轉(zhuǎn)移到買家?有網(wǎng)友很擔(dān)心,“羊毛出在羊身上,背著、抱著一般沉??蛻舫?%,房?jī)r(jià)就是1000萬元。如果讓業(yè)主出1%,房?jī)r(jià)就是1010萬元。”對(duì)此,空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)有自己的看法。他認(rèn)為,目前北京房源在售量超過16萬,在售房源去化周期超過12個(gè)月,只有不到10%的房子具備真正可售的機(jī)會(huì)?!芭c此同時(shí),二手房的掛牌價(jià)到成交價(jià)的降價(jià)空間普遍在10%左右。所以市場(chǎng)擔(dān)心賣方將1%的中介費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買方身上的情況,也基本不會(huì)存在。交易摩擦成本降低,買賣雙方的博弈也會(huì)減少。現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)有賣方主動(dòng)承擔(dān)一部分中介費(fèi)的情況。”楊現(xiàn)領(lǐng)提到。在柏文喜看來,這個(gè)問題的答案,因情況而異。一般來說,中介費(fèi)的最終承擔(dān)者實(shí)際上與市場(chǎng)供求關(guān)系、買賣雙方的談判位勢(shì)有關(guān),自然會(huì)導(dǎo)致中介費(fèi)會(huì)由買賣雙方中的一方或雙方協(xié)商承擔(dān),但這并不意味著所有的費(fèi)用,都會(huì)完全轉(zhuǎn)嫁給買方。“鏈家的做法是要求買賣雙方各承擔(dān)1%的中介費(fèi),這種做法是試圖降低買方的負(fù)擔(dān),但也可能會(huì)影響賣方的接受程度和交易的積極性。因此,需要買賣雙方在交易過程中,根據(jù)具體情況協(xié)商分擔(dān)費(fèi)用。”那么,賣房支付的中介費(fèi)會(huì)轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上嗎?“不會(huì)。”楊現(xiàn)領(lǐng)解釋道,房?jī)r(jià)是客觀的,是由市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系決定的,不以人的意志為轉(zhuǎn)移。房?jī)r(jià)和中介費(fèi)是兩個(gè)市場(chǎng),形成機(jī)制有很大的差異,理論上也不存在所謂的“轉(zhuǎn)嫁”問題。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為,“理論上,業(yè)主會(huì)有動(dòng)機(jī)將中介費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上,過去也有這樣的情況,但能不能轉(zhuǎn)嫁或轉(zhuǎn)嫁多少取決于微觀市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的定價(jià)。二手房是高度分散、充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)化交易,市場(chǎng)信息非常透明?!崩钣罴谓忉尩?,當(dāng)前,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和過去完全不同。李宇嘉告訴「市界」,各地二手房掛牌量都創(chuàng)歷史新高,賣舊買新、賣小買大,資產(chǎn)騰挪非常普遍,更多的是業(yè)主合理定價(jià)甚至下調(diào)掛牌價(jià),以求盡快賣出,賣方很難將中介費(fèi)用向買方轉(zhuǎn)移?!叭绻u家將費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)里,很可能影響房屋的成交效率。長(zhǎng)期來看,在供需雙方價(jià)格博弈后,價(jià)格會(huì)回歸供需公認(rèn)的價(jià)值水平上去?!痹谶@些錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系中,購(gòu)房人在買房過程中,也必須有一些注意事項(xiàng)。“可通過貨比三家、砍價(jià)等方式,盡量降低自己的成本。如果發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)存在不合理之處,可以拒絕購(gòu)買?!北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣告訴「市界」。目前市場(chǎng)中很多中介機(jī)構(gòu),并沒有完全采取雙傭模式,購(gòu)房人在簽訂合同時(shí),“一定要仔細(xì)看合同中關(guān)于傭金的相關(guān)規(guī)定,不要輕信中介的口頭承諾?!睙o論如何,從目前來看,北京二手房交易龍頭鏈家調(diào)低中介費(fèi)這一事件,對(duì)一些局中人帶來的變化,并沒有完全顯現(xiàn)出來,仍有待進(jìn)一步觀察。當(dāng)然,這其中并不包括政策出臺(tái)之前,按照2.7%中介費(fèi)執(zhí)行的買房客們。這項(xiàng)政策對(duì)他們的影響,不可謂不大。不少買房客吐槽道:“就想知道之前簽了合同,還沒網(wǎng)簽的人會(huì)退錢嗎?”“上周五剛交了中介費(fèi)”“昨晚11點(diǎn)簽合同的冤大頭”“20多萬已交,房子也成交了,遲幾天該多好”……前不久剛買了房子的胡蘿告訴「市界」,她打交道的鏈家經(jīng)紀(jì)人讓她再等等,看看公司有沒有什么解決方案?!跋挛纾?月26日)說是各店店長(zhǎng)在開會(huì)。能操作的話,肯定給我們降。”然而,心急的胡蘿給鏈家總部打了電話,對(duì)方回復(fù)她說,發(fā)文當(dāng)天及以后簽約的按照2%收費(fèi),以簽居間服務(wù)合同日期為準(zhǔn)。對(duì)于鏈家會(huì)否“退錢”這一問題,柏文喜坦言,“法不溯及以往,除非他們與鏈家協(xié)商一致,否則不太可能。”不過, 胡蘿還是心存希望,她決定再等等消息看,“讓子彈再飛一會(huì)兒吧!”(文中胡蘿、郭燃為化名。)(作者 | 陶 婷,編輯 | 孫春芳,運(yùn)營(yíng) | 劉 珊)