觀點(diǎn)網(wǎng) 大悅城控股的同業(yè)競爭問題曾在2018年之前被投資者時常關(guān)注，只是隨著2018年H股平臺大悅城地產(chǎn)注入該公司，這種關(guān)注度逐漸被弱化。而在重組交易完成近五年后，大悅城主動承認(rèn)了同業(yè)競爭解決進(jìn)度不及預(yù)期的事實(shí)。2月2日晚間，大悅城控股公告稱，大股東中糧集團(tuán)向公司出具了《中糧集團(tuán)有限公司關(guān)于延期履行避免同業(yè)競爭相關(guān)承諾的函》，基于對當(dāng)前實(shí)際情況的審慎分析，擬延期履行部分避免同業(yè)競爭承諾。公司董事會已審議通過該延期事項(xiàng)。同業(yè)競爭承諾源于2018年，彼時中糧地產(chǎn)發(fā)行股份購買中糧集團(tuán)旗下明毅有限公司所持大悅城地產(chǎn)91.34億股。該次重大資產(chǎn)重組交易于2019年2月25日完成，中糧地產(chǎn)由此更名“大悅城控股”。在2019年3月舉行的年度業(yè)績會上，時任大悅城地產(chǎn)管理層向包括觀點(diǎn)新媒體在內(nèi)的人士展望，兩個平臺整合后，A股平臺大悅城控股希望能在兩三年內(nèi)達(dá)到千億目標(biāo)。彼時大悅城表示，中糧地產(chǎn)改名為大悅城控股，并不是意味著大悅城控股以后不做開發(fā)型業(yè)務(wù)?！按髳偝瞧放坡涞匾院?，我們才與城市有更多溝通的機(jī)會。”他指出，住宅業(yè)務(wù)同樣是A股平臺里的一大優(yōu)勢，必須要做好住宅與商業(yè)之間的平衡。而為了支持新平臺的發(fā)展，中糧集團(tuán)就其存在的與大悅城控股、大悅城地產(chǎn)業(yè)務(wù)重疊的公司情況進(jìn)行梳理，并制定了相關(guān)避免同業(yè)競爭的規(guī)定。其中主要涉及到幾方面，包括中糧集團(tuán)不再從事新的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如有新項(xiàng)目便優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給中糧地產(chǎn)；北京名都地產(chǎn)未來不新增房地產(chǎn)項(xiàng)目，股權(quán)轉(zhuǎn)讓至中糧地產(chǎn)名下；蘇州蘇源公司未來不新增房地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，中糧集團(tuán)（深圳）有限公司的持有型物業(yè)未來可能納入深圳城市更新規(guī)劃單元。若未來相關(guān)物業(yè)納入深圳市城市更新規(guī)劃單元，中糧地產(chǎn)將以獲取實(shí)施主體或合作開發(fā)的模式，實(shí)現(xiàn)對這批物業(yè)后續(xù)開發(fā)的控制。而若重組完成后三年內(nèi)，深圳中糧持有的物業(yè)未納入深圳市城市更新規(guī)劃單元，在期限屆滿之日起兩年內(nèi)，中糧集團(tuán)會將這些物業(yè)轉(zhuǎn)讓至中糧地產(chǎn)或其他無關(guān)聯(lián)第三方。根據(jù)最新公告，中糧集團(tuán)、北京名都、蘇州蘇源此后都履行了避免同業(yè)競爭的承諾。唯一例外的情況是，盡管中糧集團(tuán)已將深圳中糧委托給大悅城控股經(jīng)營管理，但由于相關(guān)物業(yè)遲遲未能納入深圳市城市更新規(guī)劃單元，相關(guān)承諾未能在期限內(nèi)履行完畢。合一城市更新統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2011-2019年間，大悅城共計(jì)有10個位于深圳的城市更新項(xiàng)目納入計(jì)劃階段，拆除重建面積約75.39公頃。這些項(xiàng)目絕大部分是工改類型，主要是早期中糧集團(tuán)在深圳尤其是寶安一帶儲備的相關(guān)工廠地塊。深圳城市更新流程可大致分為四個階段，即申報(bào)城市更新單元計(jì)劃、申報(bào)城市更新單元規(guī)劃、確定實(shí)施主體、建筑物拆遷及取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。其中從推進(jìn)時長看，申報(bào)城市更新單元規(guī)劃流程相對較長，普遍周期在1-2年之間，更長需要3年左右；確定實(shí)施主體需要接近1.4年，最后一階段一般也需要1年。這意味著要轉(zhuǎn)化深圳的城市更新項(xiàng)目需要六七年甚至更長時間。對于大悅城而言，包括天悅壹號（25區(qū)舊改）、云景國際（創(chuàng)維舊改）、創(chuàng)芯公園（69區(qū)舊改）、寶安大悅城（25區(qū)舊改）、福田大悅中心（金帝食品廠舊改）等項(xiàng)目，在2023年該公司的披露中，它們已基本完成了舊改轉(zhuǎn)化。觀點(diǎn)新媒體了解，大悅城控股曾于2020年申報(bào)了4個城市更新項(xiàng)目，除了上述提及的25區(qū)項(xiàng)目及金帝食品廠項(xiàng)目，還包括寶安長營地塊及全一地塊（合稱固戍項(xiàng)目）、寶安大洋工業(yè)統(tǒng)籌片區(qū)啟動區(qū)項(xiàng)目，而需要指出的是，至今長營地塊及全一地塊仍只停留在城市更新規(guī)劃階段，并未確認(rèn)實(shí)施主體。其中，長營地塊擬更新方向?yàn)槠胀üI(yè)用地，全一地塊擬更新方向?yàn)槠胀üI(yè)用地+新型產(chǎn)業(yè)用地，更新單元用地面積共計(jì)14.19萬平方米。大洋工業(yè)統(tǒng)籌片區(qū)項(xiàng)目則未進(jìn)入城市更新階段，且沒有新的消息流出。資料顯示，該項(xiàng)目于2017年12月20日納入城市更新計(jì)劃，更新方向以普通工業(yè)為主，更新單元面積為18.76萬平方米，擬拆除范圍用地面積為16.64萬平方米。大悅城控股在最新公告中解釋，盡管中糧集團(tuán)與公司協(xié)同配合、多方面開展工作，但由于城市更新受政策、規(guī)劃等多種因素影響，截至目前深圳中糧持有的物業(yè)未能納入深圳城市更新規(guī)劃單元。因此，中糧集團(tuán)擬延期履行同業(yè)競爭的承諾，約定若在2027年6月30日之前仍未將相關(guān)物業(yè)納入深圳城市更新規(guī)劃單元，在前述期限屆滿兩年內(nèi)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給大悅城控股或其他無關(guān)聯(lián)第三方。就目前而言，大悅城控股面臨的挑戰(zhàn)還包括，如果項(xiàng)目遲遲沒有進(jìn)展，也會被剔出深圳城市更新相關(guān)計(jì)劃。大悅城方面并未回應(yīng)觀點(diǎn)新媒體未來推進(jìn)項(xiàng)目的計(jì)劃等事宜。據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年3月以來，深圳共有14個舊改被公告計(jì)劃失效，其中去年就有9個項(xiàng)目。另據(jù)合一城市更新披露，截至2023年三季度末，深圳89個城市更新項(xiàng)目處于計(jì)劃失效期，暫未取得規(guī)劃批復(fù)，或?qū)⒚媾R計(jì)劃清退的風(fēng)險(xiǎn)?；蛟S出于推進(jìn)困難等原因，大悅城近年來已逐漸發(fā)展深圳以外的城市更新項(xiàng)目，涉及北京、西安、天津等城市。去年8月，該公司宣布與上海虹口區(qū)政府合作，合作涵蓋城市更新、TOD、綜合體開發(fā)等領(lǐng)域；9月，其便以12億元代價(jià)獲得虹口區(qū)相關(guān)地塊。