斑馬消費(fèi) 楊柘當(dāng)多位房企老板為債務(wù)重組走上前臺(tái)，瑞安房地產(chǎn)將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)鴻壽坊賣(mài)給大家人壽……這都意味著，即便時(shí)間走到2024年，上市房企的日子，依然難以平靜。在行業(yè)深度調(diào)整期內(nèi)，新的趨勢(shì)已經(jīng)形成，房住不炒大勢(shì)之下，高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債模式行不通了，沒(méi)有誰(shuí)再敢大肆突進(jìn)。過(guò)去的2023年，不少千億房企被迫揮別資本市場(chǎng)，征戰(zhàn)的硝煙漸散，留下千瘡百孔。存活者，也多在保殼、保交付和保運(yùn)轉(zhuǎn)之中煎熬。2024年，是它們的關(guān)鍵之年。誰(shuí)又能安然度過(guò)？退市潮2023年，樓市沒(méi)有迎來(lái)預(yù)期中的增長(zhǎng)，大面積復(fù)蘇尚需時(shí)日。在資本市場(chǎng)上，房企退市帷幕瞬間拉開(kāi)，一家接著一家揮手告別。去年4月，停牌18個(gè)月的新力控股集團(tuán)被聯(lián)交所摘牌，成為年內(nèi)首家港股退市房企。它登陸港股剛剛3年，是最年輕的上市房企，也最短命。兩個(gè)月后，A股迎來(lái)首家房企退市——藍(lán)光發(fā)展，因股票連續(xù)20個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)低于1元/股，被踢出了資本市場(chǎng)。緊接著，掙扎幾年的泰禾集團(tuán)告別A股。退市的閘門(mén)一旦打開(kāi)，便一發(fā)不可收拾，中天金融、嘉凱城、美好置業(yè)、粵泰股份、陽(yáng)光城、宋都股份、泛?？毓傻认嗬^作別。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，2023年A股有46家企業(yè)退市，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)9家退市，居于首位。港股被摘牌的房企至少4家，最近被取消上市地位的是，曾號(hào)稱(chēng)3年完成雙千億目標(biāo)的三盛控股（資產(chǎn)、銷(xiāo)售各千億規(guī)模）。此外，還有多家港股房企正在亮著紅色警報(bào)，祥生控股、佳源國(guó)際集團(tuán)、大唐集團(tuán)等不少于9家處于停牌狀態(tài)。它們大多在2023年3、4月間停牌，將在2024年9月屆滿(mǎn)18個(gè)月期限，如果不能完成復(fù)牌指引，也只有退市一條路。高周轉(zhuǎn)失控自2005年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已歷經(jīng)4輪周期，如今正處于第四輪周期的末尾。這一次，讓本土房企吃盡苦頭。根源在于，它們未能準(zhǔn)確把握趨勢(shì)的變化。10年前，房企可以借助棚改貨幣化改革吃到紅利，后來(lái)，在城鎮(zhèn)化過(guò)程中又各取所需，行業(yè)狂熱異常。特別是碧桂園的“345”模式（3個(gè)月開(kāi)盤(pán)，4個(gè)月資金回正，5個(gè)月資金再利用），被行業(yè)視作秘笈，紛紛有樣學(xué)樣，拿地、建房和去化一再壓縮，周轉(zhuǎn)效率不斷提速。在“三高”模式的助推下，陽(yáng)光城、藍(lán)光發(fā)展、新力控股，乃至出了大事的中國(guó)恒大等迅速崛起。七個(gè)蓋子八個(gè)壇子來(lái)回騰挪，理論上是可行的，但一遇逆周期，就玩不轉(zhuǎn)了。陽(yáng)光城老板林騰蛟，重金挖來(lái)碧桂園原班人馬朱榮斌和吳建斌，一個(gè)負(fù)責(zé)全面業(yè)務(wù)，一個(gè)精通財(cái)務(wù)和融資，令人艷羨的雙斌CP，終究沒(méi)能讓公司免于流動(dòng)性危機(jī)。加上二股東泰康保險(xiǎn)清倉(cāng)式離場(chǎng)，公司終以退市劃上句號(hào)。新力控股、藍(lán)光發(fā)展同樣是高周轉(zhuǎn)的受益者，從百億級(jí)到跨進(jìn)千億銷(xiāo)售規(guī)模，均只用了4年時(shí)間。但千億盛宴剛過(guò)，多骨諾骨牌效應(yīng)立現(xiàn)。2021年，新力控股老板張園林的退群風(fēng)波，引發(fā)市場(chǎng)情緒波動(dòng)，股價(jià)暴跌，流動(dòng)性危機(jī)撲面而來(lái)。退市之前，公司總負(fù)債規(guī)模918億元。藍(lán)光發(fā)展在同年暴雷，雖然奮力甩賣(mài)資產(chǎn)、引入戰(zhàn)投，仍未徹底解決債務(wù)。截至2023年4月4日，公司累計(jì)到期未償債務(wù)本息420.55億元，難以回天。退市房企中，美好置業(yè)是個(gè)例外。從2018年開(kāi)始，公司就開(kāi)始收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型裝配式建筑和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。但新業(yè)務(wù)未能形成合力，反倒成為公司沉重的包袱。未來(lái)更卷退市，預(yù)示著房企老板們的資本夢(mèng)碎，也預(yù)示著行業(yè)正在進(jìn)行一場(chǎng)殘酷的洗牌。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2023年12月18日，A股、港股上市房企市值分別較年初下降20.55%和32.15%，合計(jì)181家房企市值總和（不包括已退市房企）減少1.089萬(wàn)億。A股110家房企中，12家房企年內(nèi)股價(jià)跌幅超過(guò)40%，包括金地集團(tuán)、ST世茂、新城控股、泛?？毓?、萬(wàn)科A以及中交地產(chǎn)等。為了提振股價(jià)，不少房企使出了絕招。金科股份和榮盛控股一樣，都注入控股股東資產(chǎn)，還通過(guò)增持股份護(hù)盤(pán)，將股價(jià)鎖定在紅線(xiàn)內(nèi)；世茂股份等則通過(guò)回購(gòu)股份，來(lái)刺激股價(jià)。但是，這些手段只能暫時(shí)避免危機(jī)，要治本，還得靠自我造血能力的恢復(fù)和融資環(huán)境的改善?？傊褪且尫孔幽苜u(mài)得出去。這是擺在國(guó)內(nèi)超10萬(wàn)家房企面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。幾乎每一個(gè)行業(yè)發(fā)展到一定階段，特別是逆境時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)行業(yè)大洗牌。如多年前的家電市場(chǎng)，就是經(jīng)過(guò)了這樣一個(gè)過(guò)程，形成了目前格力、美的、海爾組成的三巨頭。房地產(chǎn)行業(yè)同樣如此。只是，風(fēng)高浪更急。所以，在2023年可以看到，央企國(guó)企房企頻頻現(xiàn)身土地市場(chǎng)，以往高調(diào)的民營(yíng)房企們，紛紛埋頭排雷。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年前10月，央企、國(guó)企商品房累計(jì)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)10.05%，同期，民營(yíng)房企同比下滑31.07%。市場(chǎng)并不似林騰蛟公開(kāi)信里所講的，嚴(yán)冬過(guò)盡綻春蕾。相反，人們更愿意相信萬(wàn)科郁亮的話(huà)，“行業(yè)陣痛的影響比預(yù)想中要長(zhǎng)”。