點擊上圖▲立即了解“本次降息相當(dāng)于給房地產(chǎn)行業(yè)‘吃小灶’，只把利好給這個行業(yè)?！蔽?/ 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）昨天頻道編輯部炸鍋了。一位編輯剛剛出手了一套位于杭州上城區(qū)的“老破小”，準(zhǔn)備在拱墅區(qū)買套新房，然后昨天她在選題群里看到了一條消息：“貸款市場報價利率（LPR），5年期以上LPR為3.95%，下降25個基點。”小巴迅速算了下，一套400萬的房子，等額本息貸款20年，房貸利率3.75%，前后算下來，省出來的利息，能買一輛比亞迪最新的秦Plus榮耀版頂配（蹭個熱點，此處非廣告）。然后她就像打了雞血一樣四處問同事：“你打算買房嗎？現(xiàn)在買血賺啊?！?024年2月20日，央行突然下調(diào)5年期LPR，成為了這兩天“最震撼”的財經(jīng)新聞。之所以說震撼，是因為很多市場分析者認為今年會下調(diào)，結(jié)果沒想到降了這么多。2019年8月，5年期LPR和個人房貸掛鉤后，就沒再漲過了，總共降了8次，共計90個基點，利率從4.85%降到了3.95%。此前，5年期LPR的下調(diào)如同擠牙膏，從2019年的4.85%降到4.2%，扭扭捏捏地用了4年多，平均每年降15個基點。這次一口氣下調(diào)25個基點，力度為有史以來最大，真可謂是新春大紅包了。圖源：微博除了央行的“慷慨解囊”，這次LPR下調(diào)還有一些不同尋常。這里先來簡單講一下LPR和房貸利率的關(guān)系。央行的利率體系有一條傳導(dǎo)鏈。簡單來說，就是“政策利率→市場基準(zhǔn)利率→市場利率”。以中長期市場利率為例。政策利率一般指“麻辣粉（MLF）”，商業(yè)銀行要保證資金充足，就要找央行借錢，借錢利率就是MLF，相當(dāng)于銀行的資金成本。而市場基準(zhǔn)利率指的是“驢皮肉（LPR）”，也就是商業(yè)銀行向社會借貸的利率。每月，由18家大銀行“舉牌加價”，然后經(jīng)過計算得出的，即LPR=MLF利率+加點。當(dāng)然商業(yè)銀行要賺利息差，所以中長期市場利率還要在LPR上加點（可能是負值），這是銀行通過市場博弈決定的，最終形成了你的房貸利率?？梢哉f，銀行用麻辣粉腌驢皮肉爆炒幾下放幾粒花生米，擺在你的面前，“溢價”滿滿。通常來說，正是這條傳導(dǎo)鏈的存在，MLF利率下降，LPR也會跟著降。然而央行最新操作的MLF利率維持不變，這種情況就較為罕見了。財經(jīng)評論家劉曉博的解釋是，“本月降準(zhǔn)落地，資金充裕，市場利率走低，給LPR降息提供了空間”。一朝降息似猛虎，幾家歡喜幾家愁。LPR的降低顯然是“等等黨”的重大勝利。上海易居房地產(chǎn)研究院昨日發(fā)布報告《20城房貸利率研究報告》，判斷中小城市房貸利率最低能做到3.45%，甚至未來會不斷接近公積金貸款利率3%左右。然而，那位意欲買新房的同事也表露出些許猶豫：“以后房貸利率會不會降得更低呢？我是不是要再等等？”對此，某房地產(chǎn)專家的觀點是“2月一次性調(diào)整到位是正確的，給市場一個穩(wěn)定的預(yù)期，比2022年的時候連降3次更有利于市場決策”。另一個有點小激動的群體則是這兩年買了房的。去年9月，這群人嘗到存量房貸利率下調(diào)的甜頭（LPR加點調(diào)整至0）。然而這次卻不一樣：LPR看似和房貸利率同步變動，但并非馬上調(diào)整。事實上，大多數(shù)人的“重新定價日”是每年的1月1日，且根據(jù)定價日前1個月的LPR計算。所以這次央行選擇在2月份一次性下調(diào)LPR，意味著房貸族們要等到2025年的1月1日才能享受這個大紅包。估計很多人看到消息后會忍不住脫口而出：銀行這是故意的吧。但銀行也有淡淡的憂傷。前面提到“LPR=MLF利率+加點”，所以在MLF利率不變的條件下，LPR的下降只能是商業(yè)銀行下調(diào)點差?；涢_證券首席經(jīng)濟學(xué)家羅志恒認為：“1月LPR沒調(diào)，是因為商業(yè)銀行凈息差已經(jīng)處于歷史低位，難以向?qū)嶓w經(jīng)濟讓利。”即便像廣州這樣的一線城市，目前房貸利率普遍是負加點。有人據(jù)此判斷，今年銀行從業(yè)者的薪資福利大概率還會降低。事實上，LPR下調(diào)的影響更多在于宏觀面。我們發(fā)現(xiàn)，這次降息并未涉及1年期LPR，換言之，對實體經(jīng)濟的支持力度有限。而中長期貸款利率的下降，除了可以將高息債置換成低息債，對于化解地方債有一定的幫助外，“穩(wěn)房產(chǎn)”則是最大的目的。劉曉博認為，本次降息相當(dāng)于給房地產(chǎn)行業(yè)“吃小灶”，只把利好給這個行業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，2024年1月，中國前百大房企銷售額同比下降33.3%，新房銷售壓力大，而百城商品房庫存量卻高達5億平方米，盡管各地陸續(xù)出臺一些樓市新政，但前景依舊模糊。與此同時，消費者的信心和收入預(yù)期似乎并未恢復(fù)，“等等黨”倒是越來越多。若此時在利率上推波助瀾，加上2月5日那次降準(zhǔn)所釋放的1萬億元資金，或許能讓低迷的房地產(chǎn)，在上半年不至于再經(jīng)受狂風(fēng)惡浪。那么在一些宏觀經(jīng)濟學(xué)家/房產(chǎn)專家看來，此次5年期LPR調(diào)整釋放了哪些重要的宏觀信號？對宏觀經(jīng)濟和一些行業(yè)會產(chǎn)生怎樣的影響？更重要的是，對于普通人而言，目前是買房的最佳時機嗎？下面我們來看一看大頭們的專業(yè)見解。本次降息力度的確超出市場預(yù)期，距離上次降息已時隔8月之久，加上單次大幅下降25BP，也是國內(nèi)LPR歷史上降幅最大的一次，且直接向市場釋放出更為積極的信號——通過利率的大幅下調(diào)，來穩(wěn)定各類資產(chǎn)價格，扭轉(zhuǎn)市場的悲觀預(yù)期。然而，單一房貸利率的下調(diào)，對于房地產(chǎn)市場的作用并不明顯，但結(jié)合各地的政策，尤其是北上深，以及蘇州年前落地限購放松政策，對市場的組合拉動效應(yīng)則會更明顯，尤其是對于意向買房人群，可以起到加速作用。不同的城市和區(qū)域，買房時機的差異度在當(dāng)下依然存在，但對于自住購房需求來說，去年在已經(jīng)明顯房價回調(diào)的一線和強二線城市的核心地段，當(dāng)下入手買房相對更為合適。而對于已經(jīng)買房的人群，目前來看，存量房貸利率的下調(diào)，去年主要是基于簽訂合同時固定加減基點的調(diào)整，這本身并不是和LPR總體降息同一邏輯。所以今年存量房貸利率單獨調(diào)整的可能性已經(jīng)偏小。一方面大量的存量房貸已經(jīng)做過調(diào)整，無須再調(diào)；另一方面各地可以通過調(diào)整首套或二套房貸的加減基點幅度來直接影響新增房貸的利率水平。降息主要有兩個信號：一方面，LPR是市場化的利率，說明現(xiàn)在實體經(jīng)濟的需求還是偏弱；另一方面，釋放了很強的穩(wěn)增長和穩(wěn)定市場信心的信號。從行業(yè)影響來說，降息對銀行整體上是偏利好的。一方面，短期來看，它降低了銀行資產(chǎn)端的收益，因為銀行是靠資產(chǎn)端的利率去賺錢的，利差收窄了。但是，由于負債端的貨幣寬松，使得負債端的成本也在下降，所以銀行后續(xù)的利差收窄壓力并沒有那么大。另一方面，降息本質(zhì)上是穩(wěn)定經(jīng)濟，會對改善銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和信貸需求有很大的幫助，所以一般降息到后期逐漸發(fā)揮作用時，對銀行是個利好，就比如去年銀行股的整體表現(xiàn)，都非常不錯。對于房地產(chǎn)行業(yè)，這次降息肯定對房地產(chǎn)有銷售需求上的支撐，需求會慢慢有所恢復(fù)，但會和之前不同。以往降息后，全國房地產(chǎn)基本會有回暖，但現(xiàn)在可能僅限于非常少數(shù)的核心城市的核心地產(chǎn)，大部分地方可能還是有調(diào)整的壓力。此次降息是“非對稱降息”，即1年期LPR維持不變，5年期以上LPR下調(diào)25BP。它的作用除了提振信心、刺激購房、減輕居民債務(wù)外，還有兩點。首先，從市場預(yù)期的角度，此次1年期LPR也可以小幅下調(diào)。此前央行降準(zhǔn)和本次LPR調(diào)整也可以提前至去年12月，但之所以沒有采取這種方式，很大程度上是為了保護商業(yè)銀行的凈息差，維護金融穩(wěn)定，確保其能更持續(xù)地支持實體經(jīng)濟。其次，MLF利率并沒有和LPR同步下調(diào)。LPR主要影響實體經(jīng)濟的信貸規(guī)模和融資成本，對金融市場的影響相對間接；而MLF會直接影響市場利率和流動性，尤其是在近期美聯(lián)儲降息預(yù)期有所降溫的背景下，下調(diào)將對人民幣匯率形成一定壓力。我認為，貨幣政策仍有進一步發(fā)力的空間，該降準(zhǔn)降準(zhǔn)，該降息降息。一方面，2024年2月5日降準(zhǔn)后金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.0%，1年期MLF利率為2.5%，政策空間相對充足。另一方面，隨著美國通脹回落和經(jīng)濟放緩，美聯(lián)儲貨幣政策將由緊縮轉(zhuǎn)向?qū)捤?，美債收益率和美元指?shù)趨于下行，對人民幣匯率的壓力減輕，減少了對國內(nèi)降息的掣肘。政府曾強調(diào)將采取“溫和寬松”而不是大幅擴張的貨幣政策。就目前的情況看，個人認為，政策刺激的力度是有限的，且效力存疑。比如利率下調(diào)對于房地產(chǎn)市場的影響比較有限，更不足以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前樓市低迷的現(xiàn)狀。今年開年全國住房銷售額只有去年同期的一半，眾多房產(chǎn)商依然面臨嚴峻的財務(wù)困難。房地產(chǎn)是反映信心的晴雨表，目前房地產(chǎn)價格距離觸底還有一段距離。所以基于目前的市場情況和信心，預(yù)計央行會進一步降準(zhǔn)，甚至下調(diào)MLF利率和LPR，來為市場打氣。我的看法是關(guān)注兩點：一是政策的效果如何，二是接下來還有什么更多的政策出臺。目前市場目光聚集在了3月將要舉行的“兩會”，期待能從中獲得更多行之有效的政策支持。2024年是充滿挑戰(zhàn)和機遇的一年，相信在有效政策的支持下，中國經(jīng)濟可以盡快走出陰霾。本篇作者|徐濤 | 梅浩宇|責(zé)任編輯|何夢飛主編|何夢飛|圖源|VCG吳曉波頻道App積分商城新春上新專業(yè)產(chǎn)研報告｜書雅好物｜生活家電｜優(yōu)惠禮券1積分起兌▼掃碼前往app