不知道大家有沒(méi)有注意到貝殼研究院發(fā)布的一組數(shù)據(jù)，說(shuō)是2023年全年的住房成交面積、成交金額同比2022年，竟然還是正增長(zhǎng)的，分別有6.3和5.8個(gè)百分點(diǎn)的增幅。都說(shuō)2023年樓市不行，沒(méi)想到住房交易還如此火爆，有自媒體就明確透露，他們所在城市不乏有年入200W的房產(chǎn)中介員，從側(cè)面也證實(shí)了市場(chǎng)并不是一些人想象的那么差。那么，這個(gè)數(shù)據(jù)是真的嗎？我們可從官方發(fā)布的兩個(gè)數(shù)據(jù)中得到印證。一是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的代表性城市房地產(chǎn)運(yùn)行情況顯示，2023年全年70個(gè)大中型城市的二手房成交量已經(jīng)超過(guò)了新房成交量。二是住建部發(fā)布的2023年1-11月新房和二手房成交數(shù)據(jù)顯示，二者合計(jì)成交同比增長(zhǎng)了6.9個(gè)百分點(diǎn)，新房成交面積、金額同比下降8.2和6.0個(gè)百分點(diǎn)，二手房成交面積、成交金額則同比分別增長(zhǎng)了44和30個(gè)百分點(diǎn)?？吹竭@里，我們可得出兩個(gè)信息點(diǎn)：一方面，無(wú)論是機(jī)構(gòu)還是官方，都確認(rèn)2023年住房成交量真的挺不錯(cuò)。另一方面，新房市場(chǎng)不濟(jì)，但二手房成交量異軍突起，3到4成的增長(zhǎng)，這可能是很多人此前都無(wú)法想象的事，說(shuō)明新房市場(chǎng)雖萎靡，但房產(chǎn)中介在2023年沒(méi)少賺，知道為什么很多高學(xué)歷的人也加入房產(chǎn)中介行業(yè)了吧。實(shí)際上，2024年開(kāi)年仍舊延續(xù)了這一趨勢(shì)。根據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間50個(gè)全國(guó)重點(diǎn)城市二手房成交量繼續(xù)爆發(fā)，一線、二線、三線城市成交量同比2023年春節(jié)分別上漲90%、180%、140%。不由得讓專家直呼，比如國(guó)投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文就明確表示，如果說(shuō)新房市場(chǎng)價(jià)格修正還不確定的話，二手房市場(chǎng)已經(jīng)看到比較確定的跡象，價(jià)格修正已經(jīng)結(jié)束。意思很明確，二手房市場(chǎng)即將迎來(lái)逆轉(zhuǎn)。雖然說(shuō)，二手房未必絕對(duì)等于老房子，但我們必須承認(rèn)一點(diǎn)，成交的二手房中有非常大比例屬于老房子。那么，很多人不禁要問(wèn)，為什么二手房市場(chǎng)在最近一年多時(shí)間突然火爆起來(lái)了呢？對(duì)此，看看住建部對(duì)2024年房地產(chǎn)工作的部署就明白了。根據(jù)倪部長(zhǎng)公開(kāi)發(fā)聲表態(tài)，加快城中村改造、保障性住房、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施等3大工程建設(shè)，是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)推出的重要舉措，是中央作出的重大決策部署，相關(guān)工作已經(jīng)啟動(dòng)?？吹?jīng)]有，三大工程已經(jīng)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，正如倪部長(zhǎng)所言，是房地產(chǎn)新模式的重要組成部分。不得不說(shuō)，探索了多年的房地產(chǎn)新模式，現(xiàn)在終于落地實(shí)施。但估計(jì)一些人會(huì)認(rèn)為，三大工程跟咱們老房子有多少關(guān)系呢？貌似八竿子打不著啊。下面結(jié)合相關(guān)政策脈絡(luò)簡(jiǎn)要分析一下，看看就有數(shù)了。首先，明確一個(gè)結(jié)論：三大工程其實(shí)均是有利于二手房市場(chǎng)的。比如城中村改造，其實(shí)要么是改造，要么是拆遷重建，這個(gè)沒(méi)什么好說(shuō)的。而且，從開(kāi)始提出的在全國(guó)超大、特大城市中實(shí)施，但從前不久的各地兩會(huì)來(lái)看，其他大大小小城市事實(shí)上也被納入了，一并推動(dòng)。而規(guī)劃建設(shè)保障性住房呢，其實(shí)非常利于二手商品房的，這可從國(guó)發(fā)14號(hào)文《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》。這個(gè)被業(yè)內(nèi)視為“二次房改”的文件，提到了兩件事：一是加大保障房供應(yīng)，讓工薪階層居者有其屋，二是推動(dòng)房地產(chǎn)新模式建立，讓商品房回歸商品屬性。很明顯，供應(yīng)保障房，并不是大家側(cè)重理解的，房子多了會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)形成擠壓，而是為松綁房地產(chǎn)抑制政策鋪路，保障房充分供應(yīng)，無(wú)房群體不會(huì)為無(wú)房住而發(fā)愁、對(duì)買不起高價(jià)房而抱怨。這一點(diǎn)，正好與住建部提出在2024年開(kāi)始試點(diǎn)建設(shè)好房子的措施對(duì)上了，正如官方的表態(tài)所言，滿足不同層次的改善需求，好房子對(duì)應(yīng)好的價(jià)格。當(dāng)然了，一些擔(dān)心保障房會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生影響的觀點(diǎn)，貌似有道理，其實(shí)這不是初衷，事實(shí)也不是那么回事。這類保障房無(wú)論是租還是售，都是封閉運(yùn)行的，不會(huì)流向商品房市場(chǎng)。而且，保障房在戶型、面積等方面都有特殊要求的，與市面上的商品房不是一個(gè)概念。如果非要說(shuō)有影響的話，其實(shí)就是暫時(shí)分流一部分潛在商品房市場(chǎng)需求。但是，這類保障房用戶，當(dāng)他們的經(jīng)濟(jì)收入上來(lái)以后，最終還是會(huì)走向商品房市場(chǎng)的，畢竟，誰(shuí)不想有真正屬于自己的商品房呢？此外，“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是典型的老房子加分項(xiàng)，為什么這么說(shuō)呢？先看看概念。用白話說(shuō)，平時(shí)作為康養(yǎng)、旅游等功能之用，遇到突發(fā)事件時(shí)則立即轉(zhuǎn)為應(yīng)急設(shè)施，比如在小區(qū)附近建設(shè)的休閑、文化、娛樂(lè)、科技等設(shè)施，到地方落實(shí)時(shí)，又附加了完善交通、物流、醫(yī)療、教育等公共服務(wù)設(shè)施，其實(shí)就是補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施短板，提升居民生活水平和幸福感。很顯然，這是實(shí)實(shí)在在地為附近小區(qū)提供更多溢價(jià)?，F(xiàn)在知道為什么各城二手房成交量突然齊刷刷的大幅增長(zhǎng)了吧，不是因?yàn)闆](méi)有新房可買，因?yàn)樾路繋?kù)存量已創(chuàng)2018年以來(lái)的新高，但大家不約而同的進(jìn)入二手房市場(chǎng)，顯然是受到政策利好刺激，這個(gè)利好政策有稅費(fèi)優(yōu)惠原因、業(yè)主急需用錢變現(xiàn)有議價(jià)空間等原因，但最重要的還是國(guó)家對(duì)老房子帶來(lái)的實(shí)實(shí)在在的政策利好，讓老小區(qū)房子性價(jià)比更高、持有潛力增加所致。那么，鑒于官宣的房地產(chǎn)新模式內(nèi)涵和趨勢(shì)，哪些人能率先受益呢？歸納一下，起碼有這三類：第一類，城中村居民。這個(gè)不用多說(shuō)，城中村改造嘛，首先受益的自然是城中村居民。按照最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在開(kāi)年短短的一個(gè)多月時(shí)間，各大行授信城中村改造的資金就超8000億，推進(jìn)力度前所未有，就如住建部倪部長(zhǎng)所說(shuō)，“實(shí)施一批、儲(chǔ)備一批、謀劃一批”實(shí)行滾動(dòng)操作，可見(jiàn)推進(jìn)的效率要求之高。從各地發(fā)布的改造方式看，要么全拆重建，要么改造出新，也有的地方統(tǒng)一收儲(chǔ)，經(jīng)改造后用于出租，收益歸原居民。第二類，有低密度無(wú)電梯房子業(yè)主。這類房子本身就具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，往往位于老城區(qū)，地段好，配套優(yōu)質(zhì)，但隨著老齡化的到來(lái)，上下樓成了業(yè)主和租客的難題，其價(jià)值因沒(méi)有電梯而被明顯低估。隨著無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)法的實(shí)施生效，加裝電梯的法律障礙得以掃除，要求房屋所有權(quán)人依法配合既有多層建筑加裝電梯。我們知道，自去年9月份該法實(shí)施以后，一些先知先覺(jué)的買房人專門瞄準(zhǔn)了這類低密無(wú)電梯的老房子，用他們的話說(shuō)，裝了電梯，房產(chǎn)價(jià)值明顯上升，這類房子由于密度低，后面拆遷往往也是優(yōu)先的，只要有利可圖，人家都是求著你拆。而且，在為什么加快三大工程推進(jìn)，一些地方已經(jīng)開(kāi)始修訂相關(guān)法規(guī)，以降低拆遷門檻，比如有地方將拆遷業(yè)主同意率降至2/3就可啟動(dòng)拆遷工作，無(wú)疑加快了拆遷進(jìn)程。第三類，有滿20年房齡的房子業(yè)主。舊改跟城中村改造類似，或拆或改，但不同的是，以改造為主、拆遷為輔。像影響城市規(guī)劃、經(jīng)整治環(huán)境仍舊臟亂差、危房等被列入優(yōu)先拆遷范圍，大家關(guān)心的預(yù)制板房，其實(shí)就屬于危房范疇，按照共富示范區(qū)浙江的做法，已列入全拆重建之列。而其他房子更多的是改造出新，不過(guò)，現(xiàn)在老房子的改造可不像過(guò)去，僅僅刷刷墻、弄弄路，而是按照現(xiàn)代社區(qū)的要求，增設(shè)相關(guān)社區(qū)配套并進(jìn)行管網(wǎng)改造等全方位的更新。可以說(shuō)，經(jīng)改造后，除了房子結(jié)構(gòu)、位置不能改變外，其他方面的功能與我們的新建房子差不多。毫無(wú)疑問(wèn)，經(jīng)改造的老房子價(jià)值重新煥發(fā)，宜居也保值增值。