為何上海租賃房源新增規(guī)模在全國一騎絕塵？大量集中式長租公寓的入市對(duì)上海租賃市場造成了怎樣的影響？記者 |丁文婷圖源 |圖蟲創(chuàng)意2023年10月11日，城投寬庭旗下最大的保障性租賃住房項(xiàng)目——張江社區(qū)（一期）正式上線，4455套房源陸續(xù)入市。第二天，在浦東一家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)上班的Shelly就來到了項(xiàng)目看房。社區(qū)旁的大型商業(yè)可以滿足下班后不想做飯的需求，共享洗衣房、健身房也讓Shelly十分滿意。來上海工作后，租房7年，Shelly換了4次住處。最近，兩個(gè)朋友陸續(xù)搬進(jìn)了閔行、楊浦的保租房項(xiàng)目里，這讓Shelly逐漸注意到這一新興租房選擇。安全和穩(wěn)定是Shelly最看重的因素，“不會(huì)被趕走，也不會(huì)再遇見和房東扯皮的糟心事”。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)注意到，僅今年國慶節(jié)前后，上海就有超過5000套租賃房源入市。據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)，2023年1-8月，上海新增集中式長租公寓規(guī)模近4萬間，而同期，緊隨其后的武漢、北京，新增規(guī)模均為5000間左右。為何上海租賃房源新增規(guī)模在全國一騎絕塵？大量集中式長租公寓的入市對(duì)上海租賃市場造成了怎樣的影響？保租房“元年”今年以來，上海近4萬間新增長租公寓供應(yīng)中，超過3萬間為新建保租房?？硕鹱馐垩芯靠偙O(jiān)李見林告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，上海作為租賃住房的試點(diǎn)城市，推出了較多的R4地塊，上海地產(chǎn)、上海城方、上海城投、浦發(fā)集團(tuán)、張江集團(tuán)等專注于新建類租賃住房的國企平臺(tái)也較多。到今年年底，上海新建租賃社區(qū)房源將達(dá)到6.5萬套，而去年這數(shù)字僅在1萬套出頭。在四個(gè)一線城市中，上海的R4用地是幾類專項(xiàng)用地中最適合建設(shè)長租公寓的一種用地。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然介紹，租賃專項(xiàng)用地主要分R4用地、集體用地、競自持用地和競配建用地四類。競自持和競配建用地與住宅同價(jià)，企業(yè)拿地的態(tài)度非常謹(jǐn)慎，量也較小。而集體用地方面，北京有許多集體用地，但實(shí)際上企業(yè)開發(fā)的熱情不高，因?yàn)槟壳凹w用地發(fā)行REITs的通道尚不暢通。目前，只有上海的R4地塊是完全符合REITs要求，且跑通了投、融、建、管、退閉環(huán)的，趙然介紹，這也使得上海出現(xiàn)了大規(guī)模的新建保租房。為什么今年會(huì)迎來新建類保租房的集中入市期？趙然解釋，上海從2017年開始出讓R4地塊，按照從建設(shè)到入市運(yùn)營2年半至3年的周期，很多項(xiàng)目應(yīng)在2020年前后入市。但實(shí)際上，保租房開始快馬加鞭開工建設(shè)是在2021年首單保租房REITs上市這一標(biāo)志性事件后，因?yàn)椤吧虡I(yè)模型跑通了”。某國企租賃住房平臺(tái)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，其所在企業(yè)在2018年拿地后，并沒有立即建設(shè)，保租房這個(gè)板塊在中國很新，R4地塊建造起來的產(chǎn)品應(yīng)該是什么標(biāo)準(zhǔn)，大家并不清楚，所以在研發(fā)產(chǎn)品的過程當(dāng)中花了比較長的時(shí)間。此外，在“退”尚未跑通時(shí)，也沒有開始大規(guī)模建設(shè)。另一家上海國企租賃住房企業(yè)早在幾年前就設(shè)立了長租公寓品牌，但真正大力投資建設(shè)是在支持性政策逐步落地后。該企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人提到，國企有保租房的任務(wù)要求，但也要計(jì)算投資回報(bào)率，如果沒有公募REITs退出機(jī)制，整個(gè)回收周期非常長，要30多年才能收回投資。2019年-2020年，企業(yè)開始加大規(guī)模拿地和開發(fā)，上海進(jìn)入保租房的快速建設(shè)期。2022年上海疫情對(duì)工期造成影響，入市項(xiàng)目積壓，今年便形成一個(gè)供給爆發(fā)年。趙然表示：“如果沒有疫情影響，我們測算從2021年始至2022年，應(yīng)該就有許多項(xiàng)目陸續(xù)入市?！奔铀偃刖?023年至今，民企、外企以及國央企紛紛涌入住房租賃行業(yè)，創(chuàng)建自有長租公寓品牌。據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)，2023年前三季度，全國有15個(gè)新晉品牌，其中地方國企占比超50%。此外，國內(nèi)外資管公司也開始布局租賃賽道，中介系貝殼租房在成都推出了首個(gè)長租公寓自營品牌項(xiàng)目貝殼海鹽公寓。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)注意到，今年全國新成立的長租公寓品牌中，上海占了8個(gè)，參與者既包括光明地產(chǎn)、張江集團(tuán)、奉賢發(fā)展等國央企，也包括外資投資機(jī)構(gòu)如領(lǐng)盛推出的全新長租公寓品牌“COZI可遇”。仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店與旅游地產(chǎn)事業(yè)部副總裁魏駿亞告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2021年，長租公寓賽道的投資人中，開發(fā)商和房地產(chǎn)基金占主導(dǎo)，兩年間，不斷有保險(xiǎn)類基金、金融機(jī)構(gòu)、國央企、運(yùn)營商等多元玩家入局，一方面是政策助推，另一方面也受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響。他提到，長租公寓是一個(gè)扛經(jīng)濟(jì)周期能力強(qiáng)的品類。過去兩三年，大部分主流商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)波動(dòng)較大，但截至今年上半年，上海長租公寓出租率一直堅(jiān)挺在90%左右。投資者通?？粗刭Y產(chǎn)的兩個(gè)維度是，投資回報(bào)率和穩(wěn)定性。他提到，上海租賃人口約為1000萬，但上海的存量長租公寓只有15.7萬套左右，這也使得長租行業(yè)投資項(xiàng)目的運(yùn)營現(xiàn)金流穩(wěn)定性強(qiáng)，基本優(yōu)于大部分主流商業(yè)地產(chǎn)類別。從投資回報(bào)來看，保租房REITs的上市給市場帶來了一個(gè)透明、直觀的投資回報(bào)率參照，這使得市場對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的判斷更為明確?！?%上下的回報(bào)率對(duì)大部分投資人來說，比較有吸引力?！彼硎?，尤其在市場環(huán)境比較波動(dòng)的時(shí)候。建行住房租賃基金規(guī)模達(dá)到300億，6支不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作啟動(dòng)，都給資本市場帶來很強(qiáng)的信號(hào)，趙然表示，“這個(gè)行業(yè)已經(jīng)向著成熟的金融產(chǎn)品邁進(jìn)，有基金來收一些運(yùn)營良好的資產(chǎn)?！币患医衲晷鲁闪⒌拈L租公寓品牌的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，從2022年下半年開始，陸續(xù)有外資投資機(jī)構(gòu)找到其所在企業(yè)，希望可以合作進(jìn)入保租房的領(lǐng)域，其中不乏世界頂尖的投資機(jī)構(gòu)，這在過去是幾乎沒有的。平抑租金大量保租房扎堆入市，對(duì)上海部分區(qū)域的租賃市場帶來波瀾。根據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)，自2023年以來，上海集中式公寓市場租金整體持續(xù)下降。2023年8月，上海集中式公寓租金為151元/平方米/月，同比下降11.62%，環(huán)比也下降2.12%。此外，上海個(gè)人房源8月租金同比下降了3.01%。李見林認(rèn)為，國家推行保租房的一個(gè)重要原因是，租房屬于剛需，必須保障租金漲幅是可控的。“2021年，上海一些板塊甚至一度上漲了20%以上?！彼硎?，隨著租賃行業(yè)機(jī)構(gòu)化率提升，能夠很好地平抑和穩(wěn)定租金。從去年下半年開始，閔行七莘路地鐵站附近一位連鎖公寓的工作人員明顯感覺到，一些租客流入臨近的保租房項(xiàng)目中。雖然兩個(gè)項(xiàng)目都在地鐵站附近，但連鎖公寓40平方米左右的一室戶，加上服務(wù)費(fèi)，月租在4700元左右，而臨近保租房項(xiàng)目月租在4300元-4700元，他把這一情況報(bào)告給集團(tuán)，希望集團(tuán)能下發(fā)更多租金折扣。今年7月搬入上海楊浦區(qū)一個(gè)保租房項(xiàng)目的租客告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，此前自己住在90年代的老公房里，老房子總有很多問題，和房東溝通也比較麻煩?，F(xiàn)在設(shè)備壞了可以直接報(bào)修，不用再和房東“扯皮”?！拔乙部催^其他的長租公寓，但保租房不需要額外的管理費(fèi)，且民水民電，我第一年無線網(wǎng)絡(luò)和電視費(fèi)也是免費(fèi)的?！彼⒁獾?，自己搬走后，原本的住所租金從6000元降低至5800元在掛牌出租。保租房的項(xiàng)目情況和選房足夠公開便捷也是吸引力，Shelly告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，詢問朋友如何住保租房時(shí)，朋友告訴她，打開“隨申辦”APP，首頁點(diǎn)擊“我要租房”就可以操作，不需要做太多攻略。目前，全上海共有40個(gè)項(xiàng)目，18000多套房源開放租賃選擇。通過線上可以預(yù)約看房、網(wǎng)簽備案、提取公積金等。此外，普通租房每人每月最多可以提取3000元抵扣，而保租房的提取上限則在4500元?！拔也⒉淮蛩阗I房，公積金能拿出來租房，自己每個(gè)月只需要再付幾百元房租就可以了，壓力很小?！盨helly表示。今年，上海入市的新建類保租房以大型租賃社區(qū)為主?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年1-8月，上海作為新開租賃大社區(qū)最多的城市，新增房源量已超2.46萬間。大型租賃社區(qū)的體量較大，房源數(shù)量多在1000套以上。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負(fù)責(zé)人盛秀秀告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，一個(gè)數(shù)千套體量的租賃住宅項(xiàng)目可能要經(jīng)歷數(shù)月的爬坡期，一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)月可能去化一兩百套，甚至更多?！靶略鲎赓U住宅項(xiàng)目由于裝修較新、運(yùn)營管理更規(guī)范、配套設(shè)施也較完善，因此對(duì)租賃人群更具吸引力，周圍老舊小區(qū)里的租戶很可能會(huì)升級(jí)到附近的長租公寓項(xiàng)目里?！倍唐跁?huì)對(duì)板塊內(nèi)老舊住宅小區(qū)的租賃帶來一定影響，但從中長期來看，整體租賃需求量是很大的。The END微信號(hào) |eeojjgcw新浪微博 |@經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)