上海樓市傳來重要消息！2024年上海第一批次首輪土拍近日落錘五宗地塊全部出讓總成交金額約134.1億元平均溢價率達9.1%創(chuàng)2021年集中供地以來新高與此同時業(yè)內也從此次土拍信息中發(fā)現(xiàn)一個重要細節(jié)，那就是——住宅中小套型比例出現(xiàn)變化這意味著，持續(xù)了18年的“7090政策”退出上海土地市場所謂“7090”政策，源于2006年“關于落實新建住房結構比例要求的若干意見”。文件明確，商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到70%以上。根據(jù)這一要求，本市的每宗商品房用地的出讓文件里，均會對該地塊建設的中小套標準和比例做出相應規(guī)定。比如去年年底出讓的這宗地塊要求，中小套型住宅面積不低于總建筑面積的80%，并規(guī)定多層、小高層、高層的中小套住宅建設面積上限依次為90、95、100平方米。根據(jù)以往的土地出讓信息，這一上限基本固定，中小套型占比則從60%至80%不等。而在今年首批首輪出讓土地的公開信息中多層、小高層、高層的中小套住宅建設面積上限調整為100、110、120平方米中小套型占比則從50%到70%各有不同《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》指出，要“健全優(yōu)化住房供應結構的長效機制，增加中小套型普通商品住房上市供應量”，重申了“進一步加大商品住房用地中小套型住房供應比例，中心城區(qū)不低于70%”這一要求。奉賢區(qū)某房地產開發(fā)商負責人告訴記者，“7090”政策旨在讓更多人“居者有其屋”，在一定程度上照顧了剛需購房的需求，但也導致部分區(qū)域出現(xiàn)土拍難、去化慢、活力差的情況。隨著我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化，房地產政策也要適時優(yōu)化調整。“不少人的住房需求已從‘有沒有’變?yōu)椤貌缓谩?，對于改善型住房的需求不斷增多，調整‘7090’政策勢在必行?！薄靶粜腿比速I，大戶型不夠賣”有望得到緩解在上海郊區(qū)，尤其是“五個新城”——嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉賢新城、南匯新城區(qū)域，調整“7090”政策的呼聲頗高。不少人認為，此前的安居政策供需不適配。今年的上海兩會上，市人大代表、臨港新片區(qū)管委會發(fā)改處處長吳群峰提交了一份關于進一步優(yōu)化臨港新片區(qū)住房政策的建議。建議指出，管委會開展的調研顯示，約78%的人才希望購買90平方米以上住房，其中約有一半人才希望購買120平方米以上住房，約有五分之一人才希望購買180平方米以上的住房。但在當前中小套戶型比例和面積標準的限制下，南匯新城存在房源供需不適配的問題，大戶型特別是低密度、高品質住房較少?！澳壳埃粜腿比速I，很多目標客群都轉向保障性住房；大戶型卻不夠賣。這導致有需求、有意愿購買改善型中大戶型的中高端人才難購房，削弱了南匯新城對這類人群的吸引力。”吳群峰說。松江區(qū)發(fā)改委主任孫文杰也表示，松江新城作為啟動建設時間最早的新城，本地居民和導入人口對于大戶型的改善型住房需求強烈，目前的供需結構存在錯配。嘉定區(qū)房管局相關負責人表示，隨著人才來滬發(fā)展時間變長，成家生子后對房型要求也會發(fā)生變化?！叭绻唐贩宽椖恐写蠖鄶?shù)都是中小戶型，則不利于人才落戶集聚。”市人大代表、奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)黨委書記瞿磊在今年上海兩會上建議放寬中小戶型配比。他表示，目前上海市外環(huán)以內區(qū)域購房人群以剛需為主，更加注重區(qū)位條件，對中小戶型需求大；而郊區(qū)情況則不同，在郊區(qū)購房的主要群體需求為改善型住房?！靶粜驮谝?guī)劃設計階段受到的限制很多，得房率相較于大戶型更低，這就導致去化率不高?！彪S著上海住宅套型比例、標準出現(xiàn)新變化，上述問題有望得到解決。尤其是在滬郊、在“五個新城”區(qū)域，新變化的影響將更明顯、更深遠。奉賢區(qū)某房地產開發(fā)商負責人告訴記者，2023年下半年以來，奉賢新城不少新開盤項目的小戶型銷售情況不佳。不過，目前奉賢新城區(qū)域內已有房地產開發(fā)項目將中小套型占比從70%下調至60%?！半S著政策不斷解綁，同一樓盤內大戶型、改善型住房的供應量會顯著增加，更符合市民實際需求?！标愑? 金地集團上海公司片區(qū)營銷負責人：三房兩衛(wèi)基本上都是標準100平米，發(fā)揮的空間比較小，既要滿足客戶對于三房的需求，同時又受限于控規(guī)，土地出讓時100平的限制，這種矛盾沖突比較大，120平方米左右的房型就是少的。按照現(xiàn)有的已知情況，中小套的面積界定拉上來了，比例下降了，大面積的供應量會顯性增加。同時隨著大戶型產品的增多供求關系將得以緩和大戶型的定價也有望下降業(yè)內人士分析，這一細節(jié)的調整也意味著房產市場的松綁，已經(jīng)從房產交易的各個環(huán)節(jié)延伸到了土地端。嚴躍進 易居研究院研究總監(jiān)：支持剛性需求和多樣化的改善性需求，體現(xiàn)了上海土地政策處于調整優(yōu)化的導向，更好地吻合當前住房的需求，尤其是住房改善的新趨勢。戳視頻了解更多↓↓↓本文來源：新聞坊、上觀新聞